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WeWork要上市:一个年亏100亿的二房东?

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文/孔明明编辑/艾伦

烧钱(ID: rancaijing)

北京时间8月14日晚,共享办公空间公司WeWork正式向美国证券交易委员会(SEC)提交了一份IPO招股说明书。公司名称为“The We Company”,建议的交易代码为“WE”。 IPO承销商包括摩根大通,高盛,美国银行证券巴克莱,花旗集团,瑞士信贷,汇丰银行,瑞银和富国银行。

WeWork将在招股说明书中用作“占位符”的最高融资额定为10亿美元,但没有具体披露IPO筹款的规模,也没有披露上市交易所,发行价格范围和发行的股票数量。据知情人士透露,早前,WeWork计划募集资金超过35亿美元,市场认为这是继优步之后美国股市的第二大IPO。优步今年5月上市,募集资金约80亿美元。

WeWork成立于2010年,主要业务是租赁办公楼进行翻新,然后将其分别转租给其他公司。自成立以来的九年里,WeWork已经获得了超过80亿美元的融资。今年年初,日本软银集团以20亿美元的价格重新投资WeWork,使该公司的估值达到470亿美元。

然而,根据上周的《晚点LatePost》,WeWork的估值从其获得的私募市场股票交易文件中的470亿美元降至231亿美元。

招股说明书显示,从2016年到2018年,WeWork的收入增长了四倍以上,但损失几乎以同样的速度增长。在2019年上半年,WeWork的收入为15.4亿美元,净亏损为6.997亿美元。 2018年,WeWork的收入达到18.2亿美元,净亏损16.1亿美元。

从一开始,WeWork的创始人兼首席执行官Adam Neumann一直坚持认为WeWork作为一家房地产公司的分类过于狭隘,他认为WeWork是一家雄心勃勃的“社区公司”。 “我们来到这里改变世界,”诺伊曼说。 “没有什么比这更有趣了。”

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但Ub和Lyft是今年最知名的两家公司,自上市以来一直在苦苦挣扎,投资者对两家公司亏损数十亿美元以及缺乏实现盈利的时间持谨慎态度。

此外,有媒体报道称,WeWork的许多员工表示公司的环境动荡不安,其分支机构业务的发展并不顺利。根据招股说明书,WeWork约83%的收入仍来自共享空间租赁会员费。

对于WeWork来说,主要业务是有利可图的,新的故事尚未形成,需要通过持续的债务和融资来扩展。只有诺伊曼“改变世界”的梦想,WeWork才能在资本市场获得多少认可?

01

成立9年,仍然只有“两个地主”

从数据的角度来看,WeWork是一家正在扩张和亏损的公司。

文件显示,2016年至2018年,WEWORK实现收入4.36亿美元、8.86亿美元、18.2亿美元,净亏损4.3亿美元、8.8亿美元、16.1亿美元。增长已经超过四倍,但损失却以几乎相同的速度增长。2019年上半年,WEWORK收入15.4亿美元,净亏损6.997亿美元。

400c-ichcymv3625691.jpg单位:亿美元数据来源/招股说明书

目前,WEWORK已在全球28个国家和105个城市部署了485个空间。全球大公司的入住率为40%。在中国,WEWORK还积极部署一线和二线城市,以扩大和深化地方伙伴关系。

截至2019年第二季度,WEWORK会员数达到52.7万人,其中38%来自财富500强企业。

0x251F WEWORK会员变更(单位:千人)数据来源/招股说明书

目前,WEWORK的大部分收入来自共享办公空间的每月会员费。截至2019年6月30日,约占公司总收入的83%;其次是会员和服务收入,包括会员购买会议室和印刷服务,以及WEWORK及其合作伙伴提供的其他产品和服务约占总收入的5%。地点;另外12%的收入来自我们公司通过产品套件提供的其他产品和服务的收入。

从文件披露的商业模式来看,WEWORK的业务分为两部分,一部分是为大型企业客户转换和提供服务,根据其需求寻找空间,另一部分是通过空间为会员客户提供体验。服务和产品。

f583-ichcymv3625790.jpg WEWORK商业模式来源/招股说明书

然而,从收入构成的角度来看,WeWork的商业模式与“两个地主”没有什么不同,即以较低的价格长期租用办公空间,然后将其租给办公室进行营业和获取收入。

02

估值,创始人已兑现7亿美元

该文件显示,日本软银集团是WeWork的最大股东。

88de-ichcymv3625901.jpg股东数据截图来源/招股说明书

自成立以来的九年里,WeWork已经获得了超过80亿美元的融资。今年年初,日本软银集团以20亿美元的价格重新投资WeWork,使该公司的估值达到470亿美元。

然而,之前,根据《晚点LatePost》,WeWork在其收购的私募市场股票交易文件中的估值从470亿美元减少到231亿美元。

早些时候,TechCrunch报道说,Neumann在首次公开募股之前已从该公司获得了超过7亿美元的资金。 2018年,Neumann还夸耀自己在WeWork股票中出售1亿美元的经验。

还有消息称WeWork在曼哈顿开设了一所名为WeGrow的私立小学,并在2016年收购了一家生产冲浪池的公司42%的股份(Neumann喜欢冲浪),这仍然是最近两年。投资许多与WeWork主要业务不太相关的公司引起了争议。

此外,Neumann还被指控使用WeWork的“利润”。据公开报道,自WeWork成立以来,Neumann一直在房地产领域投入巨资,其中一些房产将租给WeWork收取租金。他的其他投资包括商业房地产和初创企业的股票。

员工曾经告诉媒体,WeWork员工流动率非常高。有传言称Neumann希望WeWork的年营业额率为20%,从而让员工保持警惕,但他们否认了这一点。据公开报道,WeWork有两名大型员工离职,一些员工表示突然解散整个团队并进行重组是很常见的。一位前高管曾经说过:“当你在WeWork工作时,你会发现这家公司缺乏文化。如果有文化,那就是中转站文化。”

今年3月,WeWork宣布裁员约300人,约占员工总数的3%。受裁员影响的部门包括美国WeWork的工程团队,产品和用户体验设计部门。裁员的原因是公司在新一轮招聘前的调整。然后,WeWork宣布计划增加6,000名新员工。截至2019年6月30日,WeWork拥有超过12,500名员工,其中约7,500名员工位于美国。

为了表明它可以带来健康的利润,WeWork还创建了一个名为“社区调整后的EBITDA”的财务指标,其中不包括营销,架构,设计等许多成本。外国媒体说:“这是一个时髦的数学运算。有点像在你面前挥手,创业公司没有损失,是对未来的投资。”

在商业内幕报道中,纽约大学商学院的教授们猛烈抨击WeWork:“WeWork绝对毫无意义。这是公司与其泡沫市场投资者之间的共同错觉。”

03

关于上市后的故事你想说什么?

从文档中可以看出,WeWork强调自己的社区和技术:该公司雇用了500多名设计师和架构师,并增加了一个由2,500多名社区管理人员组成的团队,通过WeWork本身构建产品和服务。或加入合作伙伴关系以改善会员体验。

与此同时,WeWork表示,该公司拥有约1,000名工程师,产品设计师和机器学习科学家,致力于构建复杂的业务运营系统。因此,他们能够以更低的价格为会员提供高质量的体验。

WeWork成立于9年前,通过兼并和收购不断改进其产品和服务。

5d9e-ichcymv3626013.jpg Source/PropTech Institute

今年2月,WeWork宣布更名为The We Company,并开发了WeWork,WeLive和WeGrow三个不同的业务线,以实现多元化。在文件中,WeWork表示公司将积极扩展现有城市,并且多达169个城市已经陆续开展业务。

该文件还表示,包括摩根大通(JPMorgan Chase)和高盛集团(Goldman Sachs Group)在内的多家银行已承诺向该公司提供高达60亿美元的债务,这将在该公司的首次公开募股中实施。作为债务协议的一部分,WeWork将在未来几年内至少持有25亿美元,并持有高达35亿美元的现金。

WeWork在文件中表示,由于经济衰退,公司将寻求更灵活和更具成本效益的办公方法,WeWork可以为每个员工提供量身定制的短期选择,可为每位员工节省高达66%的费用。成本。这是他们对未来市场充满信心的原因之一。共享办公行业的一些员工告诉财经新闻,在WeWork上市后,将出现头部效应,品牌强化,资金流入,“当入住率平均达到85%时,可以实现盈亏平衡。”

此外,根据该文件,WeWork是一家没有CTO的公司。上述从业者分析了燃油经济性:他们可能想要解释这项技术,因为基础设施已融入公司的血液中。

2632-ichcymv3626155.jpg WeWork执行信息来源/招股说明书

在互联网热潮期间,一家名为雷格斯的公司通过提供类似的灵活办公室成为股票市场的宠儿。随着互联网泡沫的破灭,雷格斯破产,公司重组并更名为IWG,而IWG目前在全球拥有约3,000个办事处和250万客户。据报道,在2018年,IWG的收入是WeWork的两倍,但目前IWG的市值仅为40亿美元左右。

一些外国媒体表示,很难评估WeWork公司从长远来看是否具有经济可行性,并且其增长势不可挡,但目前尚不清楚它是否能够以可持续的方式实现。 “WeWork,一家试图破坏既有行业的创业公司,雄心勃勃。它可能是过去十年中独角兽创业公司中最神奇的一个。“

在文件中,WeWork提到了中国数百次。 2016年,WeWork开始在上海的中国市场开展业务。一年后,软银和中国公司弘毅投资和裕鑫资本投资5亿美元与WeWork建立合资企业。 WeWork持有该公司59%的股份,ChinaCo是WeWork在中国,香港,澳门和台湾的独家运营商。 2018年,中国的市场收入占WeWork总收入的5.5%。据WeWork网站称,该公司在中国12个城市拥有115家酒店,占全球总数的15%。

但中国市场与美国市场截然不同。 WeWork还在文件中的风险因素中指出:“美国与其他国家,特别是中国之间未来关系的可能变化令人担忧。税收增加,资本管制,不利的贸易政策或其他在中国或其他国家的实施进入壁垒可能对我们的业务,财务状况和经营业绩产生不利影响。“

WeWork提出的共享办公模式也吸引了大量的“中国学徒”。根据国务院办公室发布的数据,2014年至2015年,中国的共享办公空间(包括孵化器)数量从50个增加到2,300个,增长了46倍,2016年增加了4,200个。对于赌注,目前的优科工作室,邯郸空间,纳什空间,梦想加和其他公司占据了很大的市场份额。对于这些“中国学徒”,WeWork的上市意味着共享办公行业的新时代即将来临。

*标题图来自网络。

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